Evkat

emlak

Türkiye sınırları içinde bulunan binalar bina vergisinin kapsamındadır. Bina vergisinin matrahı emlak vergisine esas alınan vergi değeridir. Vergi değeri ise binanın rayiç (alım, satım) bedelidir. Bina vergisinin oranı meskenler için %0,1 , diğer binalar için %0,2'dir. Binanın vergisi üzerinde bulunduğu arsanın vergisinde az olamaz. Büyükşehir belediyeleri sınırları içinde yer alan arsa ve arazilere ilişkin bu oranlar %100 zamlı olarak uygulanırlar, yani %0,2 ve %0,4 olarak bina vergisi alınır.

Genel olarak kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar ve araziler daimi olarak emlak vergisinden muaf tutulmuşlardır. Ayrıca köylerde bulunan araziler ve binalar da emlak vergisi kapsamı dışında tutulmuştur.

Gayrimenkullerini ticari işletmelere veya kurumlar vergisi mükelleflerine kirayaverenlere, kiralayanlar tarafından yapılan kira ödemeleri üzerinden %22 oranında gelir vergisi stopajı (kesinti, tevkifat) yapılmalıdır. Bu surette yapılan stopaj ertesi ayın 20.günü akşamına kadar muhtasar beyanname ile ilgili vergi dairesine bildirilmeli ve aynı ayın 26.günü akşamına kadar da ödenmelidir.

Bir takvim yılında konut (mesken) olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen hasılatın 2006 yılı için 2.200 TL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir.

Bu istisna sadece konut (mesken) olarak kiraya verilen gayri menkullerden elde edilen kazançlara uygulanabilir. Mükellef istisna haddi üzerinde kira geliri elde edip bunu bildirmez veya eksik bildirirse istisnadan yararlanamaz.

Tam mükellef (kanuni veya iş merkezi Türkiye’de bulunan kurumlar) ve dar mükellefler kurumların (kanuni veya iş merkezinden her ikisi de Türkiye’de bulunmayan kurumlar) en az 2 yıl süre ile aktiflerinde bulundurdukları gayrimenkul ve iştirak hisselerinin satışından sağladıkları kazancı sermayelerine eklemeleri halinde sağlanan kazanç kurumlar vergisine tabi değildir. Ayrıca bu kazançlarını sermayeye ekleyip eklemediklerine bakılmaksızın satış işlemi üzerinden KDV hesaplanması da söz konusu değildirdir.

Vergi Usul Kanunu'na (VUK) göre, ticari işletmeler ve kurumlar tarafından kirlanan gayrimenkuller için yapılan ve gayrimenkulün değerini artırıcı nitelikte olan giderler (örneğin binaya eklenti yapılarak kullanım alanını genişletmek için yapılan giderler), özel maliyet bedeli olarak nitelendiriliriler. Bu giderler kira süresi belli ise bu süre içinde, belli değil ise 5 yıl içinde eşit taksitlerde gider olarak olarak, sağlanan kazançtan indirilirler.

Hasılattan indirilebilecek götürü gider tutarı, hasılatın %25’idir. Götürü gider indirimini seçen mükellefler gerçek giderleri düşemezler. Mükellefler gayrimenkullerden sağlanan iratlardan bir kısmı için götürü gider indirimini, bir kısmı için gerçek gider indirimini uygulayamaz. Ayrıca götürü gider indirimi yöntemini tercih eden mükellefler 2 yıl geçmedikçe bu yöntemden gerçek gider yöntemine geçemez.

İndirilebilecek giderler aşağıda sıralanmıştır:

1-Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, su ve asansör giderleri,
2-Kiraya verilen gayrimenkulün idaresi için yapılan ve gayrimenkulun önemi ile orantılı olan idare giderleri,
3-Kiraya verilen gayrimenkule ait sigorta giderleri,kiraya verilen gayrimenkuller dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri,
4-Kiraya verilen gayrimenkuller için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verilen tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

Emsal kira bedeli iki durumda uygulanır.
1-Kiraya verilen gayrimenkullerin kiralarının emsal kira bedellerinden düşük olması,
2-Söz konusu gayrimenkullerin bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması.

Bina ve arazilerde emsal kira bedeli yetkili özel mercilerce tespit edilir. Böyle bir merci yoksa emsal kira bedeli gayrimenkulun vergi değerinin %5’idir.



Ancak aşağıda sayılan durumlarda emsal kira bedeli uygulanmaz:

1-Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,

Gayrimenkul kira gelirlerinde tahsilat o yıla ait kirayla ilgili olduğunda, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Geçmiş yıllara ait olmak üzere tahsil edilen kira bedelleri tahsil edildiği yılın geliri sayılırken gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil kira bedelleri ilgili yılın hasılatı olarak kabul edilecektir.

Tapu ve Kadastro Harçları ve Bina İnşaat Harcı olmak üzere iki kısımdır.

Emlak vergisi 1970 yılında kabul edilmiş 1986‘dan itibaren Belediyeler tarafından tahsil edilmeye başlanmıştır. Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki tüm bina arsa ve araziler emlak vergisi kapsamındadır. Emlak vergisi bina ve arazi vergisinden oluşmaktadır.

Emlak komisyonculuğu faaliyeti yapanlar bu faaliyetten sağladıkları gelirlerini ticari kazanç olarak herhangi bir sınırlamaya tabi tutmaksızın beyan etmek zorundadırlar.

Gayrimenkullerin alım satımından değer artış kazancı elde edenler sağladıkları kazançlarının 2006 yılı gelirleri için istisna tutarı olan 6.000 TL‘yi aşan kısmını yıllık beyanname ile beyan etmek zorundadırlar.

GVK (Gelir Vergisi Kanunu)'ya göre gayrimenkullerin kiraya verilmesinden sağlanan gelirler gayrimenkul sermeye iradı olarak gelir vergisine tabi tutularak vergilendirilecektir .

Ancak ticari işletme bünyesinde bulunan bir gayrimenkulün kiralanmasından sağlanan gelir ise gayrimenkul sermaye iradı olma niteliğini kaybederek ticari kazaca dahil edilerek vergilendirilecektir.

Kurumlar vergisi mükellefleri yani kurumlar tarafından sağlanan gayrimenkul kira gelirleri ise ticari kazanç olarak kurum kazancına dahil edilerek vergilendirilmelidir.

Mükelleflerin elde ettikleri gayrimenkulü 4 yıl süre ile ellerinde tuttuktan sonra elden çıkarmaları durumunda, alım satımdan sağladıkları kazançlar gelir vergisine tabi tutulmayacaktır. Ancak veraset veya intikal yoluyla sağlanan gayrimenkuller için 4 yıllık sınırlama söz konusu olmaksızın elden çıkarma sonucu sağlanan kazanç vergilendirme dışında kalacaktır. Zira bu yolla sağlanan gayrimenkuller için veraset ve intikal vergisi alınmak suretiyle vergilendirme yapılmış olacaktır.