Evkat

emlak

Ev sahibi misiniz? Peki bir ev sahibi olarak haklarınızı biliyor ve de uyguluyor musunuz? Mal sahiblerinin kira vergisi konusunda dikkat etmesi gereken hususlar ve püf noktaları.

Kesinlikle her iki tarafın da çıkarlarını koruyan bir kontrat yapılmalıdır.
Kira sözleşmeleri yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.Ancak kanunlarda düzenlenmiş bazı haklardan yararlanmak açısından sözleşmelerin yazılı olması özellikle de tarafların önünde imzalanması en doğru yoldur. Kira sözleşmelerinde, kiraya veren kişinin her zaman gayrimenkulün maliki olması gibi bir zorunluluk yoktur. Bir kimse başkasına ait bir gayrimenkulü mal sahibinin rızası ile kiraya verebilir.

1319 sayılı yasanın 30’ uncu maddesinin 3239 sayılı Kanun’ un 110’ uncu maddesiyle değişen fıkrasınca;
Devir ve ferağ yapılan bina ve arazinin devir ve ferağının yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlâk vergilerinin ödenmesinden devreden ve devir alan, müteselsilen sorumludur, ancak devir alanın eski malike rucu hakkı saklıdır.

Binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi. Her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler, bina, arazi beyannamesi vereceklerdir.
Velayet altında bulunan çocukların mükellef olması halinde beyanname, çocuklar adına düzenlenecek, ancak velisi tarafından imzalanacaktır.
Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler.
İştirak halinde mülkiyette ise malikler emlâk vergisinden müteselsilen sorumludurlar.
Beyanname, vekâletname ile verilebilir. Vekaletin bir örneğinin beyannameye eklenmesi gereklidir.

Her yıl artırılan emlâk vergisi değerinden az olmamak üzere ve yeniden değerleme oranı da eklenerek beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 12.5 oranında tapu harcı öder.
Taşınmazın satıcı tarafından varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilir.
Döner sermaye işletmesinde belirlenen tarifeye göre ücret ve eğitime katkı payı tahsil edilir.
Emlak Beyannamesi Ve Vergisi

Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa taşınmazın ada, parsel numarasını belirtir belge, hiçbiri yok ise malikin sözlü beyanı,
Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
Talep, malîkin temsilcisinden geliyor ise temsile ilişkin belge ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı, bir adet vesikalık fotoğrafı ve temsilciliklerine ait belge (vekâletname), alıcılar arasında da bizzat işleme katılmayan var ise aynı belgeler,

M.K. 634: Mülkîyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar. Bu sebeple gayrimenkul mülkiyetini edinmek için tapu sicil memurluğunda resmi senet düzenlenerek yapılması şarttır. Kanunların geçerli kabul ettiği bir sözleşme mevcut olmadıkça mülkiyet intikal etmez.

Binanın projesi var mı?
Zemin etüdü yapılmış mı? (Zemin emniyet gerilmesi belirlenip katsayısına göre projesi yapılmış mı?)
Bina yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmış mı? Hangi deprem yönetmeliğine göre yapılmış?
Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi?
Binanın ruhsatı, kullanım izni var mı?
Betonu elle karılarak mı, yoksa betoniyerle mi dökülmüş ya da hazır beton mu kullanılmış?
Yapının teknik uygulama sorumlusu kim, ilgili kişiler mi?

· Öncelikle nereden daire alacağınızı doğru belirleyin. Yatırım için bir daire alacaksanız, o bölgede ileride ne gibi gelişmeler olacağını araştırın. Çünkü bir daireyi değerlendiren çevresidir.
· Daire alırken acele etmeyin. O semtteki fiyatları iyi araştırın. Alacağınız daire fiyatı ile diğer daire fiyatlarını kıyaslayın. Gerekirse bir uzmandan yardım alın. Çünkü bir emlak uzmanı sizin dikkat etmediğiniz birçok şeye dikkat edecektir.

Belediye Gelirleri Kanunu ek m.1’e göre, konusu, belediye ve mücavir alan içindeki ek ve tadilleri dahil her türlü bina inşaatıdır. Mükellefi, inşaat ruhsatı alan kişidir. Matrahı, her bir konut veya işyeri biriminin ayrı ayrı inşaat sahasının yüzölçümüdür. Harç tarifesi, konut ve işyeri için ayrı ayrı olmak üzere inşaatın türü dikkate alınarak ve yüzölçümü arttıkça artan miktarda olmak üzere maktu olarak Bakanlar Kurulu’nca tespit edilmektedir.

Harçlar, devletin kişilere sunduğu hizmet veya belirli işlerin yapılması karşılığında sağladığı bir gelirdir. Tapu ve kadastro harçları Harçlar Kanunu bünyesinde IV sayılı tarifede düzenlenmiştir. Harçlar tarifede belirtilmiş oranlarda ve tarifede belirtilmiş kişilerce ödenir: Bunlardan bazıları; mülkiyet iktisap edenler %0 15, ipotek tesis edenler %0 3,6 veya %0 1,8, kadastro işlemlerinde adlarına tescil yapılanlar %0 5,4, %0 7,2, %0 9, %0 10,8 oranında ödenir. Harç makbuz karşılığında ilgili vergi dairesine ödenmelidir.

Emlak vergisinde matrah bina, arsa ve arazinin vergi değeri yani rayiç bedelidir. Vergi değerinden varsa istisna ve muafiyetler düşülür ve vergiye tabi rayiç bedel bulunur. Bulunan değere oran uygulanarak ödenecek vergi bulunur. Her yıl emlak vergisi matrahı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılmak suretiyle bulunur.

Yeni bina inşa edilmesi,binanın yanması, yıkılması, kısmen veya tamamen harab olması, asansörün kaldırılması, kullanılış tarzının değişmesi bir kısmının meskenden büro, dükkana vs çevrilmesi, arazinin durumunda değişiklik olması, bina veya arazinin taksim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi,birden çok arsa ve arazilerin veya hisselerin birleştirilmesi gibi durumların varlığı halinde değişikliğin meydana geldiği bütçe yılı içinde bildirimde bulunulur.

Emlak vergisi mükellefiyeti, dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihte; vergi değerini değiştiren nedenlerin olması halinde ise bu değişikliklerin yapıldığı tarihte ve muafiyetin kalkması halinde muafiyetin bittiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren başlar..

Arazi vergisi arsa ve arazi üzerinden alınır. Arazi sınırları dağ , çit, duvar, ağaç gibi tabii ve suni işaretlerle çevrili bulunan yeryüzü parçasıdır. Arsa ise belediye sınırları içinde parsellenmiş arazidir.Verginin konusu, Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalardır. Arazi vergisinin matrahı arazinin ve arsanın emlak vergisine esas alınan vergi değeridir. Tarım arazisinin vergi değeri tespit edilirken verim gücü de dikkate alınır. Oran ise arazilerde %0,1 ve arsalarda %0,3’tür.