Evkat

İster kiracı olsun,ister mülk sahibi taşınmaz kiralarken her iki tarafın da karşılaşacağı bazı sorunlar olabilir.Bu sorunları ortadan kaldırmak ya da en aza indirmek için dikkat edilmesi gerekenlerden bazıları şöyle...

İki kişi arasındaki kira ilişkisini düzenleyen duruma kira sözleşmesi denir.

1.Kira,kiralayanın,bir şeyin kullanımını kiracının verdiği bir bedel karşılığında ve belli bir süre için kiracıya bırakılmasıdır.Buna göre bir kişi,bir hakkını ya da bir malın bedel karşılığında onu kiralayan kişiye kullanması için bırakmışsa,bu iki kişi arasında kira ilişkisi vardır.Bu ilişkiyi düzenleyen duruma kira sözleşmesi denir.

Kira sözleşmesinin yazılı yapılması gereklidir.

2.Kira sözleşmesi yazılı ya da sözlü yapılabilir.Ancak kanıt hukuku yönünden yazılı biçim tercih edilmelidir. Taraflar sözleşmeyi kendi aralarında yapabilecekleri gibi,sözleşme imzalarına noterde onay alabilirler.

Kira bedelinin artış oranı sözleşmede belirtilmelidir.

3.Kira sözleşmesi yapılırken;tarafların ad ve adresleri,kiralanan taşınmazın ne amaçla kullanılacağı,demirbaş ve ortak giderlerin ödemelerin kime ait olacağı,kira süresi,aylık ve yıllık kira bedeli,artış oranı ve ödeme yerine ilişkin maddeler yer almalıdır.

Sözleşmede belirtilmemiş kiracı mülkü 3. kişilere devredemez.

4.Kira sözleşmesinde,kiracının kira konusu yeri üçüncü kişiye devredemeyeceği kararlaştırılmışsa,kiracı bu yeri bir başkasına devredemez.Devralan üçüncü kişinin kira parasını yatırmış olması,kendisine kiracılık sıfatı kazandırmaz.

Bir ya da birkaç paydaşla kurulan kira sözleşmesi,diğer paydaşların onayları ile geçerlilik kazanabilir.

5.Müşterek mülkiyette taşınmazın kiraya verilmesine ilişkin sözleşmenin geçerli olabilmesi için,paydaş ya da paydaşların açık ya da üstü kapalı onayları ile geçerlilik kazanabilir.

Birer yıllık sözleşmelerin sonunda takip eden altı ay öncesinden bildirimde bulunmak sözleşmenin sonunun belirlenmesi gerekir.

6.Belirli bir süre için yapılan kira sözleşmesinin,sürenin sonunda birer yıllık dönemlere dönüşeceği Borçlar Yasası’nın 287.maddesindeki kural gereğidir.Bu takdirde,birer yıllık sürelerin sonunu izleyen altı ay öncesinden bildirimde bulunmak,ihbar çekmek suretiyle sözleşmenin sonunun belirlenmesi gerekir.

Kapıcı ücreti,ortak elektrik,ya da yakıt giderlerinin kiracıya ait olduğu sözleşmede belirtilmelidir.

7.Kira sözleşmesinde ortak giderlerin kiracıya ait olduğu yazılıysa,kiracının kişisel hizmetine ayrılanlar kiracıya aittir.Anayapıya ait giderleri ise ev sahibi öder.

Tapu kütüğüne yazdırılmamış kira sözleşmesi,taraflar arasında ayni değil kişisel bir ilişki doğurur.

8.Kiracı ve kiralayan anlaşarak yapmış oldukları kira sözleşmesini tapuya yazdırabilirler.Tapu kütüğüne yazılan kira sözleşmesi kiracı için aynı hak gücünde bir hak sağlar.Bu nedenle kiracı,kira süresi boyunca sözleşmeden kaynaklanan hakkını hem üçüncü kişilere,hemde bu yeri satın alan yeni malike karşı ileri sürülebilir.Tapu kütüğüne yazdırılmamış kira sözleşmesi,taraflar arasında aynı değil kişisel bir ilişki ortaya çıkarır.

Aylık kira bedelleri herhangi bir yazılı belge ile kanıtlanmalıdır.

9.Aylık kira bedelleri makbuz,dekont,imza vs. gibi herhangi bir yazılı belge ile kanıtlanmalıdır.Herhangi bir yazılı belge ile kanıtlanamayan kira bedelleri ileride kiracıdan ya yeniden alınabilir ya da taşınmazı boşaltmasına neden olabilir.

Eğer kiralayan iflas ederse ve ödeme için güvence veremiyorsa,sözleşme iptal olabilir.

10.Eğer kiracı iflas ederse,Borçlar Kanunu’nun 261.maddesine göre birikmiş ve işleyecek kira bedelleri için,güvence veremezse,o zaman kiralayan sözleşmeyi bu nedenle sona erdirebilir.

Sözleşme sona ermeden gayrimenkulu boşaltmak gerektiğinde,karşılıklı anlaşmak iki tarafın da yararınadır.

11.Kira sözleşmesi sona ermeden önce taşınmazı boşaltmak gerekiyorsa,karşılıklı anlaşmak ve bunu bir yazıya dökmek iki tarafın da yararınadır.Aksi durumda,kiracı kira süresi sonuna kadar kira bedelini ödemesi gerekir.

Kiracı sözleşmeyi sona erdirecekse sözleşme sonundan en az 15 gün önce mal sahibine uyarı yazısı göndermelidir.

12.Kiracı sözleşmeyi sona erdirecekse,sözleşme sonundan en az 15 gün önce mal sahibinin eline geçecek biçimde uyarı yazısı göndermesi gerekir.Mal sahibi de yasada yazılı haklı boşaltma nedenleri varsa

sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir ya da uyarı yazısı gönderebilir.

Kira bedeli yasal deyimle “götürelecek borçlar”dan olduğu için mal sahibi bulunup kira bedeli kendisine verilmelidir.

13.Kira bedeli mal sahibi bulunup kendisine verilmelidir.Taşınmaz sahibinin bu bedelini almaması durumunda,kiracı,Borçlar Kanunu’nun 90. maddesine dayanarak mal sahibine karşı Sulh Hukuk Yargıçlığı’ndan “ödeme yeri” belirlenmesini istemek ve aldırmak zorundadır.

Kira sözleşmesi süresince kiracı kirasını ödemekle birlikte konuta ve çevreye zarar veriyorsa,boşaltma davası açılabilir.

14.Kira sözleşmesi süresi içinde kiracı kirasını ödüyor ancak,hem konuta hem de çevreye zarar veriyorsa,sözleşmeye aykırılıktan dolayı boşaltma davası açabilir.

Kira bedelinin belirlenmesi davaları miktar ne olursa olsun Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde açılır.

15.Kira bedelinin belirlenmesi davaları,kira miktarı ne olursa olsun Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde açılır.Kira belirleme davalarında uygulama,sözleşme tarihinden itibaren geçerlidir.Kiracının kira bedelinin indirilmesi konusunda açacağı dava da kira belirleme davası niteliğindedir.

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda,mal sahibi icra işlemi yapmadan önce noterden uyarı yazısı da gönderebilir.

16.Bu işlemlerin herhangi birisinin yapılması durumunda,icradan gönderilen ihtarlı ödeme emrinin ya da ihtarnamenin kiracıya tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açmaya hak kazanır.

Boşaltma davası açmak için sözleşmenin sona ermesini beklemek gerekir.

17.Boşaltma davası açmak için sözleşmenin sona ermesini beklemek gerekir.Bir kira yılı içerisinde iki haklı uyarı yazısına dayanan boşaltma davaları ise kira sözleşmesinin sonunda ve bir aylık süre içinde açılması gerekir.

Kira sözleşmesinde meydana gelebilecek değişikliklerin kiracı tarafından yapılabilmesi için kiralayanın olur vermesi gerekir.

18.Kiralananda kira sözleşmesi içinde meydana gelen önemli değişikliklerin kiracı tarafından yapılabilmesi için;bu eksikliklerin kiracı tarafından yapılmasına kiralayan olur vermiş olmalıdır.

Kiralayan ya da malik sadece kendisinin,eşinin ve çocuklarının konut ya da işyeri gereksinimi için dava açabilir.

19.6570 sayılı kanunun 7/b ve maddelerine göre,kiralayan ya da kiralayan durumunda olmayan malik kendisinin,eşinin ve çocuklarının konut ya da işyeri gereksinimi dava konusu olabilir.

20.Kiracı daireyi tahliye ederken son ödediği faturalar saatlerin 10-15 gün önceki son ödemelerini göstermektedir.Halbuki kiracı 10-15 gün elektrik su doğalgazı kullanmış oluyor buda yeri yeni kiralayacak kişinin üzerine veya mal sahibine kalıyor dolayısıyle saatlerin son endeksine bakmak gerekiyor.



Nuri ÖZELMACIKLI