Seçim Öncesi Gayrimenkul Alınır mı?
EVET alınır ..AMA
Soruyu biraz daha değiştirerek birkaç değişik şekliyle soralım ve aynı anda farklı yönlerden bakarak cevaplamaya çalışalım.
1- Param var, riskli ortam fiyatları aşağı çekmişken, alım yapmam doğru olur mu?
2- Param var, seçim sonrasını beklemem daha doğru olur mu?
3- Param yok ama düşen fiyatlardan yararlanarak, borçlanıp ev yapmak istiyorum, "şimdi sırasıdır" denebilir mi?
4- Elimdeki parayı kullanmadan, faize koyarak, bankadan borçlanıp yapacağım alımı finanse etmem doğru olur mu?
5- Hisse senetlerim var, şimdi piyasa yükseldi, kâr etmiş durumdayım, satıp ev alsam doğru olur mu?
Konuyu değişik şekillerden ele alarak onlarca, hatta yüzlerce, içiçe geçmiş olasılık içeren, birçok soru üretebiliriz.
Sizlerden gelen mesajlarda en çok sorduklarınızdan yola çıkarak bazılarını ele almak ve kısa kısa cevaplar vererek cevaplamak istiyorum.
Bu faizden borçlanılmaz ama faizleri düşecek diye beklemeyin
1- Bugün için yüzde 1,5-2 arasında değişen oranlarla konut kredisi kullanmak doğru bir yaklaşım olabilir mi? Bana göre varolan şartlar içinde bu kadar yüksek bir faizden borçlanmak asla doğru bir hareket olamaz. Burada "evet, borçlanılabilir" diyebileceğimiz tek yaklaşım; artan iç siyasi risk ve finansal kırılma ile alacağınız malın satış fiyatının düşmüş olması ve yüksek faizle borçlansanız bile "artan faiz ve düşen ana fiyatın" birbirini dengelemesi koşuludur.
2- Özellikle yabancı bankalar neden bu oranlarla kredi vermek için ciddi bir çaba sarf ediyorlar. Onların ne kadar kazandığı sizin ne kadar kaybettiğinizle veya ödediğiniz kredinin ne kadar pahalı olduğu ile doğru orantılı. Dünya üzerinde en kârlı iş; yüksek faiz olan bir ülkeye para sok, kur düşük-yatay kalabiliyorsa hatta düşmeye devam ediyorsa, senden kârlısı olmaz. Böyle bir döngü bile "bu faizden borçlanılmaz" tezini destekliyor.
3- Emlak fiyatları finans piyasalarına paralel olarak 2006 yılının ilk üç ayından itibaren realize olmaya yani düşmeye başladı. Siyasi riskler atlatılır ve özellikle finans piyasaları düzelirse, bu yapı emlak fiyatlarını yeniden yukarı çeker mi? Örnek: Aşağıdaki borsa endeksi grafiği emlak fiyatlarının borsanın bozulduğu, faizlerin yükseldiği dönemde gerilediğini bize gösteriyor. Son dönemde yukarı dönen ibre ve çok az da olsa düşen faiz fiyatları yeniden yukarı iter mi?
Cevap çok açık; emlak fiyatları (aşırıya giden sermaye piyasası fazla parayı çeker tezi olsa da Türkiye’de çalışmaz, ev almak ayrı bir kavramdır) finans piyasalarındaki düzelme ve özellikle faiz düşüşü ile birlikte yeniden canlanacaktır.
4- Bazı uzmanlar tarafından ağustosun 2’inci ve 3’üncü haftalarında "kısa sürede kredi faizi 1,3’ün altına gelir" açıklamalarına karşı çıkmış ve "birkaç ay içinde özellikle cumhurbaşkanlığı seçimi riski dağılmadan, faiz geri gelmez" iddiasını ortadır.İç siyasi riskin nasıl şekilleneceği belli olmadan eskisi gibi bir finansal doku yakalamamız mümkün değil. Bu bozulmada en önemli etken kesinlikle iç siyasi risk. Dünya piyasaları tarihi rekorlara imza atıyor, Türkiye 2006 Mart başından beri kan kaybediyor. Dolar düşüyor, faiz yükselmiyor, borsa bile küçük çaplı artıyor" demeyin, 2006 Mart başında faiz bugün gördüğü seviyeden en az yüzde 50 aşağıda ve sermaye piyasası yüzde 20 yukarıdaydı. O günden sonra dünya daha da iyiye giderken, biz devamlı geriledik. Siyasi risk dağılmadan faizin gerilemesi kolay değil.
5- 2006 Mayıs sonrası oluşan 1.35-1.75 bandındaki dolar dalgalanmasında önerilen "Dolar kredilerinizi kapatın" önerisine son derece sert olarak "Dalgalanan kur patlar ve çöker, yüksek fiyattan kredi kapatmayın, bekleyin" tezini ortadıdır. Bekleyemeyenler, panik olanlar 1.55-1.75 bandında kredilerini kapattılar. Bekleyenler hala kârlı bir şekilde ödeme yapmaya devam ediyorlar. Özellikle 2002-2006 döneminde alınan dolar bazlı kredilerin, kur 1.8 YTL’yi aşmadığı sürece aynı dönemde alınan TL bazlı kredilere göre kârlı olduğunu daha önce tespit etmiştik. Aynı tezi kullanabilir ve "bekleyebiliriz." O gün "dolar kredilerinizi kapatın" çağrısına uymayanlar, bugün aylık taksitlerini 1,40-1,45 arasında ödüyorlar. Bu gerçeği grafik üzerinde de rahatlıkla görebilirsiniz.
Dikkat ederseniz kur 1 YTL üstüne çıkıp 1.70-1.75 YTL seviyesinde tepe yaptıktan sonra sürekli olarak gerileyen ve kısmi tepkiler veren bir trend çizmiş. Bu gerileme sırasında dolar bazındaki borcun ödenen her taksiti, YTL bazında borçlananlara göre daha düşük olarak gerçekleşmiş.
Peşin alım çok uygun
6- Param var, alım yapayım mı? Kısa vadede özellikle finansal bozulma ile emlak fiyatlarında 2006 başına göre daha düşük seviyelerde olduğumuz kesin. Böyle bir yapıda, 12 ay içinde siyasi riskin dağılacağını da düşünerek; peşin paranızın avantajını kullanarak alım yapmayı deneyebilirsiniz. Burada tek bir etken var; siyasi risk artar ve Türkiye’de beklenmedik olaylar olur ise aldığınız emlak ciddi değer kaybedebilir. Bunlar olmadığı sürece özelikle genel seçimler sonrası bugünden daha primli olma ihtimali var. Bir hatırlatma: Mal satarken değil, alırken kazanılır.
7- Paramı kullanmadan faize verip, konut kredisi ile alım yapmam doğru olur mu? Sadece teknik açıdan bakar ve varolan getiri ve kredi oranlarını değerlendirirsek, doğru değil. Burada ayrıntı; paranıza ne kadar getiri sağlayabileceğinizde gizli.
Sonuç: "Nasıl olsa emlak eninde sonunda eder" deyip geçmeyin. Günümüzde paranın fırsat maliyeti çok önemli ve alırken, satarken veya borçlanırken yapacağınız küçük hesaplamalar size ciddi kâr sağlayabilir. Girişte sorduğumuz bütün soruların optimum stratejisi; ne alırsanız alın, ne satarsanız satın paranızın fırsat (zaman) maliyetini doğru hesaplayın ve varlıklarınızın veya edinmeyi planladıklarınızı değeri hakkında asla hayale kapılmayın.
Ticari Gayrimenkule Yatırım Rekor Kıracak
Tüm dünyada yapılan ticari gayrimenkul yatırımları 2006 yılında önceki yıla göre yüzde 33 oranında büyüyerek rekor kırdı. Toplam 643 milyar dolarlık ticari gayrimenkul yatırımının yapıldığı 2006 yılının gözdesi Avrupa ülkeleri oldu. Gayrimenkul yatırım danışmanlığı yapan şirketlerin hazırldığı rapora göre, en çok yatırım yapılan ülkeler sıralamasına 6 ülke ile giren Avrupa'nın en çok dikkat çeken ülkeleri arasında Türkiye yer aldı. Avrupa'ya 295 milyar dolarlık ticari gayrimenkul yatırımı yapılırken, büyümenin motorları arasında gösterilen Türkiye için, "düzenli bir büyüme sergiledi, bu büyümenin 2007 yılında artarak sürmesi bekleniyor" ifadesi kullanıldı. Rapora göre, 2006 yılında Avrupa'daki ticari gayrimenkul yatırımları yüzde 50, Asya'dakiler ise yüzde 48 büyüdü. Böylece, küresel yatırım pastasından 248 milyar dolarla ABD yüzde 39 pay alırken, Avrupa yüzde 46, Asya yüzde 15 pay aldı. Avrupa'ya yapılan ticari gayrimenkul yatırımlarının yüzde 5.5'i Polonya ve Rusya'da gerçekleşti. Yatırımcıların Avrupa'da en çok rağbet ettiği ülke ise Almanya oldu.
Yüzde 29'u uluslararası yatırım
2006 yılının büyüme motoru, toplam ticari gayrimenkul yatırımlarının yüzde 29'unu oluşturan uluslararası yatırımlar oldu. Bu rakam 2005 yılında yüzde 25'di. Uluslararası yatırımların en fazla penetrasyon gerçekleştirdiği bölge Avrupa olarak belirlendi. Avrupa'ya yapılan yatırımların yarısı uluslararası yatırımcılardan geldi. Asya ülkelerine yapılan yatırımlar içinde uluslararası yatırımların payı yüzde 32'ye yükseldi. "Her ne kadar küresel olarak göreli daha yavaş bir büyüme sürecine girmiş olsak da, mevcut veriler 2007 yılında da yatırımların artarak devam edeceğini gösteriyor" diyerek, sözlerini şöyle sürdürdü: "Bu yıl özellikle gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO) olumlu etkilerinin hissedileceği bir yıl olacak ve yatırım tutarı toplam 681 milyar dolara çıkacak."
Konutlar Satılamayınca Kiracı Kıymete Bindi
Kredi faizlerinin yükselmesi ile birlikte durma noktasına gelen konut satışları ev sahiplerini zor durumda bırakırken, kiracıların yüzünü güldürdü. Bazı bölgelerde kira fiyatlarında yüzde 50'ye yaklaşan düşüşler yaşanırken binlerce boş konut kiralanmayı bekliyor.
Emlakçı arkadaşlar, durgunluktan dolayı ellerinde çok sayıda kiralık ve satılık daire bulunduğunu söylüyor.
Konut sektöründe kredi faizlerinin geçen yaz bir anda yüzde 2'lere yükselmesi ev satışlarına büyük darbe vurdu. Kiracısını çıkarıp satılık ilanı veren pek çok ev sahibi zor durumda kalırken yeni konutların satılamaması, kiralık daire sayısında artışa yol açtı. Bu durum kira fiyatlarında yüzde 50'ye yaklaşan düşüşleri beraberinde getirdi. İstanbul yenibosnada 1 Eylül'de 600 Yeni Türk Lirası'na kiraya verilebilen 100 metrekarelik konuta son günlerde 450 yeni liradan kiracı bulunabiliyor. Başakşehir'de geçen yıl 800 yeni liradan kiralanan 3+1 dairenin kirası 650 yeni liraya indi. Emlakçılar bugünlerde ev sahiplerine "Kiracınızdan memnunsanız cüz'i artışa razı olun. Yoksa aynı fiyattan yeni kiracı bulamayabilirsiniz." tavsiyesinde bulunuyor. Bunu fırsat bilen kiracılar da daha konforlu evlere taşınıyor. "Önceden 'konut almanın tam zamanı' denilirdi. Şimdi kiralamanın tam zamanı." diyor.
İstikrar sayesinde hızlı düşen faizler, konut satışlarını adeta patlattı. Ekonomik büyümenin de motoru olan inşaat 2004'te canlanmaya başladı. 2005'te 1 milyon 362 bin gayrimenkul için 33,1 milyar yeni lira ödendi. 2005'te 12 milyar 405 milyon yeni lira olan konut kredileri geçen yıl 22 milyar yeni lirayı aştı. Ancak mayıs ve haziran aylarında yüzde 2'nin üzerine tırmanan konut kredisi faizleri, satışları bıçak gibi kesti. İstanbul gibi büyük şehirlerde sokak aralarında inşası yeni bitmiş apartmanların birçoğunda boş daireler göze çarpıyor. Aylar geçmesine rağmen durgunluğun sürmesi emlak sektöründe yeni bir dönemin başlamasına sebep oldu. Satamadıkları evleri 'boş kalmasın' düşüncesiyle kiraya çıkaranların sayısı hızla artıyor. İstanbul Yenibosna'da kiracısını çıkarıp evini satışa çıkaran mal sahipleri de aynı yönteme başvuranlar. Aylardır alıcı bulamayanca, çareyi evini yeniden kiralamakta buldu.
NURİ ÖZELMACIKLI